임대차 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못한 임차인이 마지막으로 선택하는 방법이 바로 임차권등기명령입니다. 하지만 이후 보증금을 돌려받았거나 상황이 종료되었다면, 임차권등기를 해제해야 하는데요. 많은 분들이 헷갈리는 부분이 "해제는 누가 신청하나요? 전자소송으로도 되나요? 셀프로 할 수 있나요?" 하는 점입니다.
이 글에서는 임차권등기명령 해제에 대한 전체 절차를 초보자도 이해하기 쉽게 안내드리고, 임차인과 임대인 각각의 입장에서 어떤 대응이 필요한지까지 자세히 설명드립니다.
1. 임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 집을 비우고 나가면서도 권리를 지키기 위한 법적 장치입니다. 이 명령을 받아 등기부등본에 표시되면, 임차인은 이사를 했더라도 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있습니다.
2. 해제는 누가 신청하나요?
일반적으로는 보증금을 받은 임차인이 직접 해제 신청을 합니다. 하지만 사정상 임차인이 신청하지 않거나 연락이 되지 않는 경우에는 임대인이 입증자료를 갖춰서 해제 신청도 가능합니다.
| 신청자 | 신청 가능 여부 | 내 용 |
| 임차인 | 가능 | 보증금을 모두 돌려받은 후 등기 해제 신청 |
| 임대인 | 가능(입증 필요) | 보증금 반환을 입증하면 가능, 임차인이 응하지 않으면 공시송달 등 활용 |
3. 임차인 입장에서의 해제 절차
🔹 필요서류
- 임차권등기말소 신청서
- 보증금 수령 확인서 또는 계좌이체 내역
- 주민등록증 사본
- 등기부등본 사본
🔹 절차
- 보증금 수령 후 등기소 방문
- 말소 신청서 및 서류 제출
- 1~2주 내 말소 완료
임차인은 등기를 해제함으로써 더 이상 해당 부동산에 권리를 주장하지 않는다는 표시를 하게 되며, 임대인도 향후 매매나 전세 재계약 시 불편함을 덜 수 있습니다.
4. 임대인 입장에서의 해제 신청 방법
임차인이 연락을 받지 않거나 말소 신청을 하지 않을 경우, 임대인도 법적 근거를 갖추면 해제 신청이 가능합니다. 단, 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
🔹 임대인이 준비해야 할 서류
- 임차인에게 보증금이 지급되었다는 객관적 자료 (계좌이체내역 등)
- 보증금 수령 확인서 (가급적 자필 또는 도장 포함)
- 임차권등기말소 신청서
🔹 절차
- 지방법원에 임차권등기명령 취소 또는 말소 신청
- 법원의 인용 결정 후 → 등기소에 말소 신청
임차인의 연락이 되지 않을 경우에는 **공시송달 방식**이나 **소송을 통한 판결** 후 해제도 가능합니다. 다소 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
5. 전자소송과 셀프 해제 가능한가요?
네, 가능합니다! 요즘은 대부분의 민사절차가 전자소송 시스템으로 진행 가능하며, 임차권등기 해제와 관련된 신청도 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 처리할 수 있습니다.
셀프 신청 팁
- 필수 서류는 스캔해서 PDF로 첨부
- 인증서는 공동인증서(구 공인인증서) 사용
- 등기소에는 온라인 접수가 어려운 경우가 있어 직접 방문도 병행
6. 임차권등기명령 해제 시 비용
🔹 임차인이 해제 신청 시
| 항 목 | 금 액(대략적 금액) | 내 용 |
| 등기신청수수료(등록면허세) | 약 1,000~3,000원 | 보증금 규모에 따라 소액 부과됨 |
| 인지세 | 없음 | 해제 신청에는 별도 인지세가 없음 |
| 송달료 | 없음 또는 공시송달 시 별도 | 일반 해제는 송달절차 없이 등기소에서 처리 |
| 우편발급수수료(필요 시) | 1,000원 내외 | 등기부등본 등 부수적 서류 발급 시 발생 가능 |
| 법무사 수임료 | 셀프진행 시 0원 | 직접 신청은 무료, 대행 시 5~10만원 수준 발생 |
🔹임대인 해제 신청 시
임차인이 등기 해제에 협조하지 않고, 임대인이 해제를 신청하면서 법원에 '말소청구'소송을 제기하거나 공시송달로 진행해야 하는 경우
- 인지대+송달로+우편료 등 합쳐서 수만원 이상 발생 가능
- 시간도 평균 1~2개월 이상 소요
7. 해제 시 주의할 점
- 등기를 해제한 이후에는 더 이상 임차권을 주장할 수 없습니다.
- 반드시 보증금을 다 받은 후 신청해야 합니다.
- 임대인과 임차인 사이 합의가 가장 빠르고 깔끔한 방법입니다.
임차권등기명령은 보증금을 지키는 유용한 제도이지만, 그만큼 해제도 명확하게 마무리해야 분쟁을 피할 수 있습니다. 임차인과 임대인 모두, 서로의 입장에서 절차를 정확히 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.
전자소송과 셀프 진행도 충분히 가능한 만큼, 어렵게 느껴지더라도 하나씩 차근히 따라가시면 충분히 해낼 수 있습니다. 이 글이 여러분의 권리 회복에 도움이 되길 바랍니다.